Indemnización por extinción del contrato de arrendamiento Art. 34 de la LAU

«BOE» núm. 282, de 25/11/1994. Ley 29/1994. de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Entrada en vigor:
01/01/1995

" Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas."

    La indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio requiere una duración mínima del contrato de cinco años, esto está previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
    Dicho precepto establece que si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio, siempre y cuando se den los siguientes requisitos:
    1º.-  Que no se haya renunciado de forma expresa en el contrato al percibo de esta indemnización por parte del inquilino.
    2º.-  Que la duración mínima del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (local de negocio) haya sido de al menos CINCO AÑOS de forma ininterrumpida.
    3º.-  Que la extinción del contrato de arrendamiento se haya producido por el transcurso del término convenido. No cabrá indemnización por extinción del arrendamiento si el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase en el mismo más de cinco años.
    4º.-  Que en el local se haya ejercido una actividad comercial de venta al público tanto al por mayor como al por menor. Los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda cuyo objeto haya sido el alquiler de almacenes, oficinas, etc., quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos actividad «comercial de venta al público».
    5º.-  Para tener derecho a cobrar la indemnización por extinción del arrendamiento, el citado art. 34 LAU exige que el arrendatario notifique al arrendador al menos con cuatro meses de antelación a la expiración,  su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, abonando una renta de mercado. La renta de mercado será la que acuerden las partes, y en su defecto la que determine un árbitro.
Importe de la indemnización por extinción del arrendamiento
    Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la siguiente manera, según dos supuestos:
    1º.-  El arrendatario se instala en otro local del mismo municipio y dentro de los seis meses siguientes se dedica a la misma actividad comercial que venía ejerciendo en el local de donde se ha marchado. En este caso la indemnización a la que tendrá derecho comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
    2º.-  El arrendatario en los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento no inicia actividad comercial alguna de venta al público, o  abriera otro negocio dentro de ese plazo dedicado a actividad comercial distinta. En estos dos casos y siempre que en el antiguo local,  el arrendador o un tercero en ese plazo de seis meses, comiencen a ejercer la misma actividad ( o una afín) a la que venía desarrollando el anterior inquilino, tendrá derecho éste a una indemnización por extinción del arrendamiento de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
    En definitiva, lo que la ley intentar compensar vía indemnización a favor del inquilino, es el aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.
 

Por Javier de Cases&Asociados

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